הוצאות המותרות כניכויים לצורך מס שבח מקרקעין – מדריך בסיסי למוכרי דירת מגורים

 

לא כל העברת זכויות במקרקעין תיחשב כמכירה, ולא כל מכירת זכויות במקרקעין תחויב בתשלום מס שבח, שכן קיימים בחוק מספר פטורים בהם ניתן לעשות שימוש בעת מכירת נכס. יחד עם זאת, בעסקאות שאינן פטורות, עשוי גובה מס שבח המקרקעין להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים, ועל כן, סכום מס השבח שישלם המוכר עשוי להשפיע מהותית על כדאיות העסקה מבחינתו.

 

סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963(להלן: "החוק") קובע:

א. מס שבח מקרקעין הוא המס המוטל על השבח בעת מכירת זכות במקרקעין;

ב. השבח הוא סכום ההפרש בין שווי הרכישה של הנכס לבין שווי המכירה.

 

באופן פשטני, מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח ההון שנוצר למי שמוכר נכס מקרקעין במועד מכירת הנכס, לעומת השווי בו רכש את נכס המקרקעין. החיוב במס השבח מוטל ע"פ החוק על מוכר נכס המקרקעין.

 

שווי הנכס בעת מכירתו נקבע בדרך כלל על פי מחיר הנכס המדווח על ידי הצדדים בעסקה לרשויות המס ומועד המכירה הוא יום חתימת העסקה.

 

לעומת זאת, חישוב שווי רכישת הנכס מורכב יותר. הבסיס לחישוב שווי הרכישה הוא המחיר הנומינלי במועד בו נרכש הנכס ע"י האדם המוכר אותו כעת, בצירוף הפרשי ההצמדה למדד. ברם, על מנת לחשב את גובה רווח ההון שצמח בפועל לאותו בעל מקרקעין, יש להוסיף על גבי הבסיס הנ"ל את ההוצאות השונות שהיו כרוכות ברכישת הנכס או במכירתו או שהביאו לעליית שווי הנכס, שכן להוצאות אלו השפעה מהותית על רווח ההון הממשי שצמח לאותו אדם בין שתי העסקאות, ומכאן על גובה מס השבח שישולם על ידו. סכום שווי הרכישה בתוספת שווי ההוצאות כאמור ובניכוי פחת, נקרא בחוק "יתרת שווי הרכישה".

ההפרש המתקבל בסופו של התחשיב, בין שווי המכירה ליתרת שווי הרכישה, הוא סכום השבח עליו יוטל המס, בהתאם לשיעורי המס שנקבעו בחוק.

 

לשם הדוגמא:

אדם רכש דירת מגורים במחיר 700,000 ₪ ומכר אותה כעבור שנה בסכום של 1,000,000 ₪. בחישוב פשוט (אם נתעלם לשם הנוחות מהפרשי ההצמדה למדד), הרי שאותו אדם "הרוויח" 300,000 ₪ מיום שרכש את דירתו ועד ליום שמכר אותה.

במידה ודירת המגורים האמורה אינו דירתו היחידה של אותו אדם, והיא נרכשה בתחילת שנת 2014 ונמכרה בתחילת שנת 2015, אזי שיעור המס שיחול על השבח הוא 25%, כך שלפי "הרווח" שחושב לעיל, היה על אותו אדם לשלם סך של 75,000 ₪ כמס שבח מקרקעין.

 

ואולם, אם אותו אדם חויב לשלם בעת רכישת הדירה מס רכישה בשיעור של 5% ממחיר הדירה, דהיינו בסך של 35,000 ₪, וכן ערך בנכס שיפוץ שעלותו 45,000 ₪ (ובכך למעשה העלה את ערך הנכס), הרי שבפועל הנכס לא "השביח" את עצמו ב- 300,000 ₪ בין שתי העסקאות אלא בסכום של 220,000 ש"ח בלבד, וסכום המס שצריך להיות מוטל עליו הוא 55,000 ₪ בלבד.

 

לו היה מוטל המס על כל ההפרש הנומינלי, תוך התעלמות מהמס ששולם למדינה לשם רכישת הנכס וההוצאה שהוציא על מנת להעלות את ערך הנכס, הרי שאותו אדם היה משלם כמס שבח מקרקעין 20,000 ₪ נוספים, וזאת על רווח הון שלא צמח לו באמת מהנכס.

 

כפי שניתן לראות, מדובר בהפרש משמעותי ביחס לגובה המס שישולם בקשר עם עסקת מכירת הדירה, ומכאן החשיבות הרבה בקבלת ייעוץ משפטי מעו"ד בעל ניסיון וידע בתחום מיסוי המקרקעין, שיביא לתוצאת המס המיטבית עבור המוכר.

 

בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין נקבעה רשימת הוצאות המותרות בניכוי לשם קביעת סכום השבח הממשי שנצמח למוכר נכס המקרקעין בין רכישתו למכירתו.

מתוך כלל ההוצאות בהן הכיר המחוקק כמותרות בניכוי, מצאתי לנכון לפרט להלן רשימה של ההוצאות הנפוצות יותר אותן עשוי אדם מן היישוב להוציא בקשר עם בעלותו בדירת מגורים:

 

(1) כל ההוצאות שהוציא המוכר מיום הרכישה ועד ליום המכירה, לשם השבחתם של המקרקעין שהזכות בהם נמכרת – כלומר, הוצאות שהוציא המוכר לביצוע שיפוצים ושיפורים בדירת המגורים, אך אין לכלול באלה הוצאות אחזקה רגילות. לדוגמא, תשלום לשרברב עבור תיקון נזילה לא ייחשב כהוצאה מוכרת בניכוי, אך הוצאות שיפוץ במסגרתו הוחלפה כל הצנרת ישנה בצנרת חדישה יכולות להיות מוכרות כהוצאות שהשביחו את ערך הנכס.

לעניין זה, במידה ואדם ביצע בעצמו או באמצעות קרוביו עבודות להשבחת הדירה, במקום לשלם לאיש מקצוע שיבצע אותן, ניתן להכיר כניכוי גם בשווי המוערך של עבודות אלו.

 

(2א) סכום ששולם למי שהחזיק במקרקעין שנה או יותר בעד פינויים, ובלבד שאינו קרובו של המוכר – לדוגמא, תשלום ששילם המוכר לאדם השוכר את הדירה על מנת שיתפנה לפני תום חוזה השכירות, בכדי שעסקת המכירה תצא לפועל.

 

(4) אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין – למשל, אגרת רישום הערת אזהרה לטובתו בעת רכישת הדירה, אגרת רישום משכנתא, אגרת עסקה וכיו"ב.

 

(5) דמי תיווך ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין - עד ל-2% ממחיר הרכישה.

 

(6) דמי תיווך ששילם המוכר בקשר למכירת הזכות במקרקעין - עד ל-2% ממחיר המכירה, אלא אם יוכיח שבנסיבות העסקה המיוחדות שולמו דמי תיווך גבוהים יותר.

 

(7) שכר טרחת עורך דין ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין ולמכירתה.

 

(7א) שכר טרחת שמאי מקרקעין ושכר טרחת מודד מוסמך, ששולמו בקשר עם רכישת הזכות במקרקעין, השבחתה ומכירתה - למשל, שכר הטרחה המשולם במסגרת הליכי נטילת משכנתא לשמאי מטעם הבנק הממשכן.

 

(11) כל סכום ששילם כהיטל השבחה - היטל השבחה הוא מס המשולם לוועדה המקומית בגובה מחצית מעליית שווי הנכס עקב תכנית בניין עיר שאושרה בתקופה שממועד רכישת הנכס ועד למועד מכירתו.

 

(11א) הוצאות בשל הליכי השגה, ערר וערעור – למשל, הוצאות בקשר עם השגה על שומת היטל השבחה שהוציאה הרשות המקומית, תשלום לשמאי מטעם המוכר, וניהול הליך בפני שמאי מכריע.

 

יש לשים לב, כי ביחס לחלק מן ההוצאות, על מנת שיותרו כניכויים, ישנה חשיבות מכרעת למועד בו שולמו ביחס למועד המכירה.

 

כאמור, מדובר ברשימה חלקית בלבד, אשר ביחס להוצאות המנויות בה קיימות פסיקה ענפה והחלטות מיסוי, שלפיהן ייקבע בפועל לאחר הגשת השומה האם הוצאה מסוימת שהוציא בעל הנכס אכן תוכר כניכוי מותר או לאו, או איזה שיעור מהוצאה כאמור יותר בניכוי.

 

עוד יצוין, כי קיימים בחוק מיסוי מקרקעין חריגים לאמור לעיל ביחס לקביעת שווי הרכישה ומועדה במקרים בהם דירת המגורים הנמכרת התקבלה בירושה, במתנה, במסגרת גירושין, בחילופי נכסים וכדומה, או אז ייקבע שווי הרכישה לפי שוויו של הנכס במועד בו נרכש במקור תמורת תשלום וניתן יהיה להכיר כניכויים בהוצאות שהוציא מי שרכש את הנכס במקור, במלואן או בחלקן, אך לא כאן המקום להרחיב על כך.

 

לסיכום, בהחלט ייתכן מצב, בו תחשיב ההוצאות יביא לתוצאה לפיה על אף ששווי נכס המקרקעין עלה בין מועד קנייתו למועד מכירתו, הרי שהלכה למעשה לא היה כל שבח, והמוכר לא יהיה חייב בתשלום סכום כלשהו בגין מס שבח מקרקעין.

עם זאת, במרבית המקרים, שיעור עליית מחירי דירות המגורים בישראל גבוה ממחיר רכישתן בתוספת ההוצאות השונות, כך שההוצאות שכן יוכרו בניכוי במסגרת הדיווח לרשות המסים עשויות להפחית משמעותית את גובה מס השבח שיחויב המוכר לשלם, ועל כן מומלץ לשמור כל קבלה בגין שיפורים, שדרוגים וכיו"ב שביצעתם בדירת המגורים או הוצאה שהוצאתם לצורך רכישת או מכירת זכויותיכם בדירה.

בנוסף, תחשיבי הניכויים ומס שבח המקרקעין הצפוי להיות מוטל על עסקת המכירה יכולים להביא לתוצאה לפיה קיימת עדיפות לדווח על העסקה כעסקת מכר רגילה ללא שימוש באחד מן הפטורים ממס שבח הקיימים בחוק ושמירת השימוש בפטור רלוונטי לעת מכירתו של נכס אחר בבעלותכם, מאחר וקיימים פטורים מסוימים אשר השימוש בהם מונע שימוש נוסף בהם או אף בפטורים אחרים בעסקאות עתידיות.

 

תכנון מס מקצועי, קפדני ומבוסס ניסיון יכול לחסוך סכומי כסף ניכרים בעסקאות מקרקעין לאורך זמן ואף בעסקה בודדת ולהשפיע על כדאיותן הכלכלית של העסקאות. משרד עוה"ד מורג עומד לשירותכם לצורך ייעוץ, תכנון המס והרכבי העסקאות, וליווי משפטי של העסקה, לרבות הטיפול בהיבטי המס הכרוכים בה.

 

 

* הכתוב לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי פרטני, ואין הוא אמור לשמש תחליף לייעוץ/טיפול משפטי. הכתוב נועד להצגת הנושא באופן כללי, לשם היכרות ראשונית עמו, ואין להסתמך עליו כייעוץ משפטי לצורך ביצוע עסקת מקרקעין.