חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974

דגש על תיקונים 4 ו- 5 לחוק (בתוקף מיום 6.10.2008)

 

 

חוק המכר (הבטחת השקעות) מבקש להבטיח את כספי הרוכש, כך שאם פרויקט הבניה נכשל יקבל הקונה חזרה את השקעתו.

עד לרישום הדירה על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין, אין לרוכש זכות קניינית בדירה, אף אם שילם את מלוא מחיר רכישתה, אלא הוא אוחז בזכות חוזית בלבד.

 

עד לחקיקת החוק, במקרה בו היה הקבלן פושט את הרגל טרם השלמת רישום הבית המשותף וזכויות בעלי הדירות בו, לא הייתה לרוכש זכות עדיפה על זכויות הנושים האחרים של הקבלן, כגון ספקים, עובדים, מס הכנסה ובנקים, והוא עמד בסכנת פינוי מדירתו אם יפשוט הקבלן את הרגל. בעקבות פרשת חברת חפציבה בשנת 2007, בה שילמו רוכשי דירות מאות מיליוני שקלים לחברת הבניה מבלי שקיבלו בטוחות, וכתוצאה מכך אלפי רוכשי דירות נותרו ללא הדירות וללא כספם, ערך המחוקק את תיקונים 4 ו- 5 לחוק ולתקנות שתוקנו מכוחו, אשר נועדו להבטיח את כספם של רוכשי דירות מגורים, כך שאם הפרויקט נכשל יקבל הקונה חזרה את השקעתו. החוק אינו מבטיח את קבלת הדירה בפועל.

התיקונים כוללים, בין היתר, החמרת החובות, הדרישות והסנקציות המוטלות על קבלנים במסגרת מיזמי בניה, החמרת הסנקציות המוטלות על בנקים המממנים פרויקטים למגורים, הגברת הפיקוח על התחום והגנת כספי הרוכש באמצעות בטוחות.

 

 

להלן פירוט והסברים בנוגע לסעיפים העיקריים:

 

סעיף 2 – שכותרתו הבטחת כספי הקונה, אוסר על מוכר לקבל מרוכש סכום העולה על 7% מהמחיר שנקבע בחוזה (לפני התיקון עמד הסכום על 15%), אלא אם העניק לרוכש בטוחה לפי אחת מחמש החלופות שלהלן הקבועות בחוק:

 

"(1) מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר...;

(2) ביטח את עצמו אצל מבטח ... להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור בפסקה (1), והקונה צוין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש...;

(3) שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה ... להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפסקה (1);

(4) רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;

(5) העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי".

 

יצוין ויודגש, כי חובתו של הקבלן להמציא לקונה את אחת מהבטוחות הנ"ל היא חובה מוחלטת וחלה גם אם הסכם המכר שנחתם בין הצדדים קובע אחרת.

בהמשך קובע סעיף 3 לחוק כי כל ההוצאות הכרוכות בהוצאת הבטוחות לטובת הרוכש, יחולו על המוכר, וזאת בין היתר על מנת למנוע מצב בו יבקשו רוכשים להימנע מתשלום עבור בטוחות בכדי לחסוך חלק מן העלויות הכבדות במסגרת רכישת הדירה וכך יישארו ללא הגנה לכספם.

 

סעיף 2א1 (א) - חובת יידוע בכתב -  החובה ליידע את רוכש הדירה בדבר זכויותיו:

"לא ימכור מוכר דירה לקונה, אלא אם כן הודיע לקונה בכתב, במועד חתימת חוזה המכר, על זכותו על פי חוק זה להבטחת הכספים".

בעבר, רוכשי דירה כלל לא היה מודעים לחובה המוטלת על המוכר לתת להם בטוחה כנגד הכספים ששולמו על ידם ע"ח רכישת הדירה. מאחר ובטוחה כאמור נושאת בצדה עלות לא מבוטלת מצד הקבלן, היו קבלנים שניצלו את חוסר המודעות של הרוכשים ולא מסרו להם בטוחות כנגד הכספים ששילמו, וכך במקרה של קריסת הפרויקט מצאו עצמם רוכשים ללא דירה וללא כספם.

לא זאת בלבד שהמוכר חייב ליידע את הקונה בכתב על זכותו לבטוחה, בעקבות התיקון חובה על המוכר לפרט את הדרכים אשר נקבעו בסעיף 2 לחוק למתן הבטוחה האמורה.

 

סעיף 3ב לחוק - ליווי פיננסי לפרויקט בנייה

בעקבות לקחי פרשת חפציבה, ועל מנת למנוע מצבים בהם הכספים בעבור הדירה לא יופקדו לחשבון הפרויקט, נקבע בחוק שליווי בנקאי לפרויקט בניה יבוצע אך ורק בשיטת השוברים. באופן זה, קבע המחוקק את תפקידם של הבנקים כגורם ביניים בין כספי הרוכשים לקבלנים, המבטיח כי הקבלן לא יקבל לידיו בפועל כספי רוכשים מבלי שכספם וזכויותיהם הובטחו כחוק, וכי הכספים ישמשו אך ורק לפרויקט הספציפי תמורתו שולמו. כך הפכו הבנקים, הלכה למעשה, לגורם מפקח נוסף על פרויקט הבניה. כיום, קבלן אינו יכול לקבל ליווי בנקאי לפרויקט ללא הקפדה מוחלטת על הוראות החוק לעניין הבטחת כספי הרוכשים, ומעטים הקבלנים, אם בכלל, המסוגלים לבצע פרויקט בניה ללא ליווי בנקאי כאמור, אולם גם אלו מחויבים בהגנת כספי הרוכשים בהתאם להוראות החוק.

לפי שיטת השוברים, בסמוך לחתימה על הסכם המכר, אך לכל הפחות כתנאי מוקדם לתשלום כל סכום שהוא מעל ל- 7% ממחיר הדירה, מקבל הרוכש לידיו פנקס שוברים ספציפי לדירה שרכש וכל תשלום שהוא מבצע נעשה אך ורק באמצעות שובר מהפנקס. במידה והקונה מממן את הרכישה ע"י משכנתא, גם התשלומים שמתבצעים באמצעות הבנק המלווה של הקונה נעשים באמצעות שוברי התשלום. בתוך 14 יום ממועד ביצוע כל תשלום שהוא חלה על הבנק המלווה של הפרויקט חובה להמציא לקונה ערבות בנקאית לסכום ששילם (או לוודא כי קיבל בטוחה אחרת לפי החוק).

 

"(ב) הסכם הליווי של פרויקט בנייה בין התאגיד הבנקאי המלווה לבין המוכר יכלול את חובתם לפעול לפי הסדר השוברים בלבד ...

(ג) התאגיד הבנקאי המלווה יפיק פנקס שוברים לתשלום בעבור כל דירה בפרויקט הבנייה, ימסור אותו למוכר ויפקיד תשלומים בעבור הדירה, לרבות תשלומים שהעביר תאגיד שנתן לקונה הלוואה לרכישת דירה, לחשבון הליווי באמצעות פנקס השוברים בלבד...

(ד) המוכר ימסור את פנקס השוברים לקונה ויקבל באמצעותו בלבד את התשלומים שישלם הקונה בעבור הדירה; תשלום באמצעות שובר מהווה הוראה בלתי חוזרת של המוכר לתאגיד הבנקאי המלווה להמציא ערבות בנקאית לטובת הקונה.

(ה) תאגיד בנקאי מלווה ימציא ערבות בנקאית בשל הסכום ששילם הקונה לפי הסדר השוברים בתוך 14 ימי עסקים מיום ששולם כאמור או יוודא כי ניתנה בטוחה אחרת לטובת הקונה..."

 

 

 

* האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי ואין הוא אמור לשמש תחליף לייעוץ /טיפול משפטי. האמור הוא תיאור כללי בלבד ואינו מחייב. בכל מקרה ספציפי מומלץ להסתייע בייעוץ משפטי פרטני.