פורסם בתאריך 15.10.2013

הרפורמה בתחום מיסוי המקרקעין

 

 

לאחרונה נערכה בישראל רפורמה מקיפה בנושא מיסוי מקרקעין, באמצעות החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים, אשר חלקה נכנס כבר לתוקף החל מיום 1.8.2013, חלקה ייכנס לתוקף בקרוב, ביום 1.1.2014, וחלקה האחרון ייכנס לתוקף בשנת 2018.

 

הרפורמה תשפיע באופן נרחב על המסים שישולמו על ידכם בעת מכירת ורכישת דירות מגורים, ובעיקר על הפטורים שניתן היה לקבל בעבר, ולתקופה קצרה בלבד ניתן עוד לקבל בהווה, בעת מכירת דירות, ומכאן שהיא יכולה להשפיע על תכנוני רכישת/מכירת נכסי המקרקעין ודירות המגורים של כל אחת ואחד מכם ובעיקר על גובה המס שייתכן ותידרשו לשלם על כך. למותר לציין, כי גובה המס עלול להיות בעל משמעות כלכלית מכרעת בעת ביצועה של עסקת מקרקעין.

 

להלן תקציר חלקי של השינויים, שלהערכתי הם הרלבנטיים יותר למרבית בעלי נכסי המקרקעין:

     1.  השינוי המשמעותי ביותר שייכנס לתוקף ביום 1.1.2014 הוא ביטול הפטור ממס בגין מכירת דירת מגורים מזכה פעם אחת בכל 4 שנים

(כאשר לבעל הדירה דירות נוספות). פטור זה יבוטל לחלוטין, ובמקומו ייכנס לתוקף מסלול מס מוטב, שפירושו, בגדול, כי על כל עליה בשווי הדירה ממועד קנייתה, ישולם באופן יחסי (לינארית) מס בשיעור של 25% (!!) בגין התקופה שתחל בתחילת שנת 2014.

 

דוגמא להמחשה:

דירת מגורים נרכשה ביום 1.1.2010 במחיר 1,000,000 ₪, ותימכר ביום 1.1.2015 במחיר 1,500,000 ₪ (ואינה דירת מגורים יחידה של בעליה). שוויו של הנכס עלה ב- 500,000 ₪ בסה"כ במהלך 5 שנות הבעלות בו. לפי הרפורמה, מס שבח מקרקעין שיחול על מכירת הדירה יחושב כך שבגין עליית השווי ב- 4 השנים הראשונות יחול שיעור מס 0% ואילו בגין שנת 2014 יחול שיעור מס של 25%. חישוב החלוקה לשנים הוא לינארי (ללא התייחסות לתקופות בהן עלה שווי הנכס יותר ואף ללא כל התייחסות לתקופות בהן ירד השווי), כך שסך כל עליית השווי תחולק ב- 5, דהיינו 100,000 ₪ לכל שנת בעלות בנכס, ובגין שנת הבעלות החל מיום 1.1.2014 יחול שיעור מס של 25%, כך שמס השבח שישולם בעת המכירה יהיה 25,000 ₪, גם אם, למשל, עד שנת 2014 עלה שווי הנכס ב- 600,000 ₪ ובשנת 2014 ירד שוויו ב- 100,000 ₪.

 

שימו לב, כי עד ליום 1.1.2014 ניתן עדיין יהיה למכור דירה זו בפטור מלא (בהתקיים התנאים הקבועים כיום בחוק), והחל מתחילת שנת 2014, כל יום שיעבור עד מכירתה ישית על העסקה סכום מס נוסף ממנו ניתן אולי להימנע.

 

אם ברשותכם מספר דירות מגורים כיום, ניתן יהיה לעשות שימוש במסלול המס המוטב גם לטובתכם, באמצעות תכנון מקצועי נכון מראש, וחשוב לערוך תכנון שכזה כבר עכשיו לפני כניסתו לתוקף של חלק הארי של הרפורמה.

 

    2.  פטור במכירת דירת מגורים יחידה – ביחס לפטור זה נערכו שינויים משמעותיים ביותר, אשר העיקריים שבהם הנם:

א. גובה הפטור יוגבל ל- 4,500,000 ₪ בלבד, ומעל סכום מכירה זה ישולם מס שבח מקרקעין לפי מסלול המס המוטב.

ב. מי שיהיה בעליהן של יותר מדירה אחת ביום 1.1.2014, לא יוכל למכור דירה בפטור דירה יחידה לפחות עד יום 1.1.2018, אף אם מכר לפניה את שאר הדירות שהיו בבעלותו.

ג. רוכש דירה מקבלן, אשר תכנן למכרה בפטור ממס שבח מקרקעין מיד עם תום הבנייה, ואף אם מדובר בדירתו היחידה, ייאלץ להחזיק בדירה 18 חודשים לפחות מיום בנייתה ועד שיהיה זכאי לפטור ממס.

ד. תושבי חוץ – חשוב מאוד לדעת, כי החל מיום 1.1.2014, תושב חוץ יהיה זכאי למכור את דירתו היחידה בישראל בפטור ממס שבח מקרקעין, רק אם יוכיח באמצעות מסמך רשמי מרשויות המס במדינתו, כי אין בבעלותו דירה כלשהי באותה מדינה, כלומר כי דירתו בישראל היא אכן הדירה היחידה בכלל, ולא רק בארץ.

ה. ניתן יהיה לעשות שימוש בפטור זה אחת ל- 18 חודשים (בכפוף לתנאים האחרים).

ו. דירה תיחשב כדירתו היחידה של אדם גם אם במועד מכירתה הוא בעלים של 1/3 או פחות מן הזכויות בדירה נוספת (להבדיל מ- 1/4 כיום). יחד עם זאת, במידה ועשה אדם שימוש בפטור זה לגבי דירה אחת, אזי לא יינתן לו בעתיד פטור ממס ביחס לדירה בה הוא בעלים של 1/3 או פחות מן הזכויות, אפילו אם אותה דירה תהפוך לדירתו היחידה.

 

    3.  העברת דירות במתנה לקרובי משפחה - הפטור הקיים ממס שבח מקרקעין ימשיך להתקיים גם בעתיד, בשינויים מסוימים, וזאת למעט

ביחס להעברה ללא תמורה לאחים, לגביה בוטל לחלוטין הפטור. תקופות הצינון שהיו קיימות בחוק בנוגע למועד בו ניתן למכור בפטור ממס שבח מקרקעין דירה שנתקבלה במתנה השתנו גם הן, ושינויים אלו מחייבים תכנון קפדני אצל מי מכם המתעתד לממן רכישת דירה עבור מי מבני משפחתו, להעניק במתנה דירה שבבעלותו למי מילדיו, או לערוך שינויים בחלוקת דירות ירושה בין אחים.

 

    4.  נושאים נוספים בהם חלו שינויים משמעותיים: מס רכישה (הן לדירות מגורים והן למקרקעין שאינם דירות), דירות שנתקבלו בירושה,

החלפת דירות, עסקאות הכוללות זכויות בנייה נוספות ועוד.

 

השינויים המפורטים לעיל מהווים רק פירוט חלקי ביותר של השינויים שחלו ויחולו בנושא מיסוי המקרקעין (מס שבח ומס רכישה), והם מתוארים כאן בקווים כלליים, ולכן, במידה ואתם מתכננים, שוקלים או צופים אפשרות שתרכשו או תמכרו נכסי מקרקעין בשנים הקרובות מומלץ להתייעץ בדחיפות עם עו"ד המתמצא בתחום מיסוי המקרקעין, עוד בטרם כניסתו לתוקף של חלקה העיקרי של הרפורמה, על מנת להבין כיצד תשפיע הרפורמה במיסוי מקרקעין על מצבכם הכלכלי ומה הוא תכנון המס המיטבי האפשרי עבורכם.

 

* האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי ואין הוא אמור לשמש תחליף לייעוץ /טיפול משפטי. האמור הוא תיאור כללי בלבד ואינו מחייב. בכל מקרה ספציפי מומלץ להסתייע בייעוץ משפטי פרטני.